[Law] #10. 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정 방법)

면적·높이·층수 산정의 기준은 결국 여기서 결정된다

건축 실무에서 가장 자주 듣는 말 중 하나는

“면적 산정이 다릅니다.”

설계가 틀린 게 아니라,
법에서 말하는 ‘면적을 보는 기준’을 다르게 해석했기 때문인 경우가 대부분입니다.

그 기준을 한 조문에 모아둔 것이
👉 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) 입니다.

이 포스팅은 조문을 그대로 나열하지 않고,
실제 허가·심의·검토 과정에서 어떻게 쓰이는지 중심으로 정리합니다.

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제119조는 왜 이렇게 중요한가

이 조문 하나로 다음이 모두 결정됩니다.

• 건폐율 산정 기준
• 용적률 산정 기준
• 층수 판단 기준
• 높이 제한 충족 여부
• “이게 면적에 들어가나요?”라는 질문의 대부분

📌 실무 팁

건축법 조문보다, 시행령 제119조를 먼저 보는 게
오히려 더 정확한 경우가 많습니다.

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① 대지면적 산정

“땅이 있다고 다 대지면적은 아니다”

대지면적 = 대지의 수평투영면적

하지만, 법에서는 다음 면적을 대지면적에서 제외합니다.

✔ 제외되는 경우

1. 건축선이 지정된 경우
   → 건축선과 도로 사이의 대지면적
2. 도시·군계획시설(도로, 공원 등)이 포함된 경우
   → 해당 시설에 포함되는 대지면적
   (단, 계획시설 부지에 건축물 설치가 허용된 경우는 제외)

📌 실무에서 자주 틀리는 포인트

• 등기면적 = 대지면적 ❌
• 계획도로가 걸린 부지는 면적 계산부터 달라짐

② 건축면적 산정

“외벽 중심선이 기본, 하지만 예외가 훨씬 많다”

건축면적 = 외벽 중심선으로 둘러싼 수평투영면적

외벽이 없으면 → 외곽 기둥 중심선

하지만 실무에서는
👉 처마·차양·부연 때문에 문제가 생깁니다.

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1️⃣ 처마·차양이 1m 이상 돌출된 경우

원칙:

돌출 끝에서 일정 거리 후퇴한 선을 기준으로 산정

건축물 종류별 기준이 다릅니다.

구분인정 거리

전통사찰	최대 4m
축사	최대 3m (연결 시 6m)
한옥	최대 2m
공동주택 충전시설	최대 2m
제로에너지건축물	최대 2m
주유소·충전소	최대 2m
그 외 건축물	1m

📌 실무 팁

“처마는 무조건 빼준다” ❌
→ 건축물 종류부터 확인해야 합니다.

2️⃣ 국토교통부령에 따라 따로 산정하는 경우

다음 건축물은 시행규칙 기준을 따릅니다.

• 태양열 주택
• 물품 입출고용 돌출차양
• 외단열 공법 건축물

📌 이 경우
→ 시행령만 보고 판단하면 반려 가능성 높음

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3️⃣ 건축면적에 산입하지 않는 경우 (중요)

실무에서 가장 많이 쓰이는 조항입니다.

✔ 대표적인 비산입 항목

• 지표면으로부터 1m 이하 부분
• 지하주차장 경사로
• 지상 보행통로·차량통로
• 지하층 출입구 상부
• 생활폐기물 보관시설
• 장애인용 승강기·경사로
• 기존 다중이용시설·어린이집 비상계단 (조건부)

📌 허가 반려가 많이 나는 지점

• “비산입 요건”을 조건까지 함께 확인하지 않음
• 기존 건축물인지 여부를 놓침

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이 조문을 실무에서 이렇게 씁니다

✔ 설계 시작 전
→ 대지면적부터 ‘빠질 면적’ 먼저 체크

✔ 건폐율 검토
→ 건축면적 산정 기준 처마·차양부터 검토

✔ 허가 도면 제출 전
→ 비산입 항목 조건 충족 여부 재확인

📌 이 조문은 ‘계산 공식’이 아니라
‘판단 기준표’로 써야 합니다.

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정리하며

건축법 시행령 제119조는

“면적은 이렇게 계산하세요”가 아니라
“어디까지를 건축으로 볼 것인가”를 정한 조문입니다.

그래서 설계보다 늦게 보면,
대부분 이미 수정이 필요한 상태가 됩니다.