[Law] #12. 건축법 제44, 46, 47조 (대지, 도로, 건축선)

제44조(대지와 도로의 관계)

① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2016. 1. 19.>

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우

 

② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

 

제46조(건축선의 지정)

① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

 

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다. <개정 2014. 1. 14.>

 

③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다. <개정 2014. 1. 14.>

 

제47조(건축선에 따른 건축제한)

① 건축물과 담장은 건축선의 수직면(垂直面)을 넘어서는 아니 된다. 다만, 지표(地表) 아래 부분은 그러하지 아니하다.

 

② 도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다.

 

대지와 도로, 그리고 건축선이 실제 설계를 어떻게 제한하는가

건축 설계 초기 단계에서 가장 먼저 확인해야 할 것은
용적률이나 층수보다 대지와 도로의 관계인 경우가 많다.

건축법 제44조, 제46조, 제47조는
대지가 건축 가능한 조건을 갖추었는지,
그리고 그 대지 위에서 어디까지 건축이 허용되는지를
단계적으로 규정하는 조항이다.

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1. 대지는 왜 도로에 접해야 하는가 (제44조)

건축법은 원칙적으로
건축물의 대지가 폭 2미터 이상의 도로에 접해야 한다고 규정한다.

여기서 말하는 도로는 자동차 전용도로를 제외한, 보행이나 차량 통행이 가능한 일반 도로를 의미한다.

 

이 조항의 핵심은 형식적인 접도 요건이 아니라 출입, 피난, 소방 접근이 가능한지에 대한 최소 기준이다. 

 

다만 다음과 같은 경우에는 2미터 도로 접도 요건을 충족하지 않더라도 건축이 가능하다.

 

첫째, 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우이다.
맹지라 하더라도 현황 통로, 사용승낙 통로 등으로
실질적인 출입이 가능하다고 판단되면 예외가 인정된다.

 

둘째, 건축물 주변에 대통령령으로 정한 공지가 있는 경우이다.
공원이나 공개공지 등 공적 공간이 이에 해당한다.

 

셋째, 농지법에 따른 농막을 건축하는 경우이다.

 

실무에서는
“2미터 접했다”는 사실보다 그 접한 공간이 도로로 인정되는지가 더 중요하다.

이 부분은 지자체 해석 차이가 크기 때문에 사전 협의 없이 진행하는 것은 위험하다.

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2. 건축선은 어디에서 정해지는가 (제46조)

도로 요건을 충족했다면 다음으로 확인해야 할 것은 건축이 허용되는 최대 범위, 즉 건축선이다.

 

원칙적으로 건축선은 대지와 도로의 경계선이다. 그러나 도로 폭이 법에서 요구하는 소요 너비에 미치지 못하는 경우에는
다른 기준이 적용된다. 

 

이 경우 도로 중심선을 기준으로 필요 너비의 절반만큼 물러난 선이  건축선이 된다. 

 

이는 장차 도로 확폭을 전제로 건축물이 미리 후퇴하도록 하는 제도적 장치다. 도로의 반대편이 하천, 철도, 급경사지 등인 경우에는 중심선이 아닌 해당 시설 쪽 도로 경계선에서 소요 너비만큼 물러난 선이 건축선이 된다.

 

실무에서는 법정 기준에는 문제가 없더라도 지정 건축선에 저촉되어 계획이 전면 수정되는 경우가 많다.

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3. 건축선은 ‘선’이 아니라 ‘면’이다 (제47조)

건축선이 정해졌다고 해서 그 선 위에 모든 요소를 배치할 수 있는 것은 아니다. 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어설 수 없다. 지표 아래 부분은 예외로 인정되지만, 지상에 노출되는 모든 구조물은 건축선을 기준으로 판단된다.

 

특히 도로면 기준 높이 4.5미터 이하에 설치되는 출입구, 창문, 개폐되는 구조물은 열고 닫는 과정에서도 건축선의 수직면을 넘지 않도록 계획해야 한다. 차양, 폴딩도어, 회전문 등은 설계 단계에서는 간과되기 쉽지만 사용승인 단계에서 민원이 발생하는 대표적인 요소다.

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4. 세 조항을 하나의 흐름으로 이해하기

이 세 조항은 각각 독립된 규정처럼 보이지만 실무에서는 다음과 같은 순서로 작동한다. 먼저 해당 대지가 건축 가능한 조건을 갖추었는지를 검토한다. 그 다음, 어디까지 건축이 허용되는지를 판단한다. 마지막으로, 그 범위를 침범하는 디테일이 없는지를 점검한다.

 

이 과정을 놓치면 배치 계획을 다시 하고, 건축면적을 재산정하고, 행정 절차를 다시 밟게 된다.

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마무리

도로는 단순한 선이 아니라 건축 전체를 규정하는 조건이다. 대지와 도로의 관계를 설계 막판이 아니라 대지 검토 초기 단계에서 정리해야 하는 이유가 바로 여기에 있다.